Как оспорить аварийность здания в суде — дело А40-165060/2024
Реальный кейс: ДГИ Москвы требовал снести здание как аварийное. Судебная строительно-техническая экспертиза опровергла угрозу жизни. Иск отклонён в трёх инстанциях — первой, апелляционной и кассационной.
Суть спора: Департамент требует устранить «угрозу жизни» — или снести здание
Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Холдинг Индустрия» — собственнику нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0003012:1076 площадью 1 076,2 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Преображенская, д. 4.
Основанием для иска послужил Акт обследования земельного участка № 9039019 от 07.05.2024, составленный Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция по недвижимости). В акте зафиксировано, что здание находится в неудовлетворительном техническом состоянии: имеется разрушение наружного поверхностного слоя стенового материала и архитектурных деталей; объект квалифицирован как ветхий аварийный.
Земельный участок площадью 550 кв.м (кадастровый номер 77:03:0003012:17) предоставлен ответчику в аренду по договору от 28.04.2018 № М-03-052287 в целях эксплуатации нежилого здания. Сам участок расположен в границах более крупного участка площадью 3 082 кв.м.
Требования Департамента: (1) обязать ООО «Холдинг Индустрия» провести восстановительные работы в течение 2 месяцев; (2) при неисполнении — предоставить Правительству Москвы в лице Госинспекции право снести здание за счёт ответчика; (3) обязать ответчика снять здание с кадастрового учёта в случае сноса.
Стороны и третье лицо
Истец:
Департамент городского имущества города Москвы — орган исполнительной власти, обратившийся с иском об устранении угрозы жизни и здоровья граждан
Ответчик (собственник):
ООО «Холдинг Индустрия» — собственник нежилого здания 1 076,2 кв.м, которому вменялась обязанность провести восстановительные работы или допустить снос
Третье лицо:
Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция по недвижимости) — составитель акта обследования, подтвердившего неудовлетворительное состояние здания
Вопрос, поставленный судом перед экспертом
Одно ключевое исследование, определившее исход дела во всех трёх инстанциях
- Создаёт ли нежилое здание с кадастровым номером 77:03:0003012:1076 площадью 1 076,2 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Преображенская, д. 4 угрозу жизни и здоровью неопределённого круга лиц?
Вывод судебной строительно-технической экспертизы: нежилое здание с кадастровым номером 77:03:0003012:1076 площадью 1 076,2 кв.м по адресу: г. Москва, ул. Преображенская, д. 4 угрозы жизни и здоровью неопределённого круга лиц не создаёт.
Что исследует эксперт при оценке технического состояния здания
Комплексное обследование по Федеральному закону № 384-ФЗ и ГОСТ 31937-2011
Несущие конструкции и основания
Оценка состояния фундаментов, стен, колонн, перекрытий и покрытий. Выявление трещин, деформаций, потери сечения. Визуальный и инструментальный методы по ГОСТ 31937-2011.
Расчёт конструктивной надёжности
Оценка остаточной несущей способности конструктивных элементов. Именно расчётное обоснование, а не визуальный осмотр Госинспекции, является основой вывода об аварийности.
Степень физического износа
Определение категории технического состояния: нормативное, работоспособное, ограниченно-работоспособное, аварийное. Факт ветхости внешнего вида — не синоним аварийности.
Оценка реальной угрозы жизни
Анализ соответствия требованиям Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Угроза жизни возникает только при определённых условиях — их наличие должно быть доказано.
Разграничение внешних дефектов и аварийности
Разрушение наружного слоя материала и архитектурных деталей — основание акта Госинспекции — не означает аварийного состояния несущих конструкций. Эксперт разграничивает эти понятия с расчётным обоснованием.
Возможность эксплуатации и ремонтопригодность
Оценка возможности дальнейшей безопасной эксплуатации здания, объёма и стоимости необходимых восстановительных работ. Вывод о допустимости эксплуатации защищает собственника от принудительного сноса.
Почему акт Госинспекции не заменяет судебную экспертизу
Ключевое разграничение, на котором суды основали отказ в иске
Акт Госинспекции по недвижимости № 9039019 от 07.05.2024 зафиксировал видимые внешние дефекты: разрушение поверхностного слоя стенового материала и архитектурных деталей. На основании этого объект был квалифицирован как «ветхий аварийный». Именно этот акт стал основой иска Департамента.
Однако суд назначил судебную строительно-техническую экспертизу — поскольку вопрос об угрозе жизни и здоровью требует специальных знаний, которыми административный акт не обладает. Ключевое различие:
Акт Госинспекции — административная фиксация внешних признаков
Инспектор фиксирует то, что видит: отслоение штукатурки, разрушение декоративных элементов. Никаких расчётов несущей способности, инструментальных замеров и обоснования реальной угрозы жизни акт не содержит.
Судебная экспертиза — техническое исследование с расчётным обоснованием
Эксперт проводит инструментальное обследование, определяет категорию технического состояния конструктивных элементов и даёт заключение о реальной угрозе жизни на основании ФЗ № 384-ФЗ и ГОСТ 31937-2011. Именно это — надлежащее доказательство в суде.
Суд принял экспертизу как надлежащее доказательство
Оба нижестоящих суда оценили заключение на соответствие ст. 82, 83, 86 АПК РФ и признали его отвечающим всем процессуальным требованиям. Кассационная инстанция эту оценку подтвердила.
Переоценка экспертизы — не полномочие кассации
Департамент пытался оспорить выводы эксперта в кассации. Суд Московского округа указал: переоценка экспертного заключения, принятого в качестве надлежащего доказательства, выходит за пределы компетенции кассационной инстанции (ст. 286–287 АПК РФ).
Итог: иск о сносе здания отклонён во всех трёх инстанциях
Суды трёх инстанций последовательно пришли к выводу об отсутствии правовых и фактических оснований для удовлетворения требований Департамента.
- Иск об обязании провести восстановительные работы — отклонён
- Требование о праве на снос за счёт ответчика — отклонено
- Требование о снятии здания с кадастрового учёта — отклонено
- Ходатайство Департамента о назначении повторной экспертизы — отклонено
- Кассационная жалоба Департамента — оставлена без удовлетворения
Правовое основание: п. 1 ст. 1065 ГК РФ, ст. 37 ФЗ № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 87 АПК РФ
Суд I инстанции: судья Арбитражного суда г. Москвы, решение от 11.07.2025 | Апелляция: 9-й ААС, постановление от 23.09.2025 | Кассация: председательствующий-судья Федулова Л.В., судьи Аталикова З.А., Лазарева И.В., постановление от 05.02.2026
Почему суды отказали в назначении повторной экспертизы
Один из ключевых доводов Департамента в апелляции и кассации — ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Суды его отклонили, и кассационная коллегия сочла этот отказ правомерным.
По ч. 2 ст. 87 АПК РФ повторная экспертиза назначается только при наличии одного из двух оснований: (1) возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта, или (2) наличие противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Само по себе несогласие стороны с выводами — не основание.
Позиция АС Московского округа: суд округа не нашёл нарушений норм процессуального права при назначении экспертизы и принятии её в качестве надлежащего доказательства. Оснований сомневаться в обоснованности заключения и наличия противоречий в выводах судами не установлено. Доводы заявителя жалобы о необоснованности выводов судебной экспертизы «направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся доказательств».
Об эксперте
Юрий Васильевич
Судебный эксперт в области строительства и недвижимости. Специализация — строительно-технические экспертизы по делам об оценке технического состояния зданий и сооружений, качества строительно-монтажных работ, определении объёмов и стоимости выполненных работ.
В каких ситуациях необходима экспертиза технического состояния здания
Экспертиза защищает собственника от необоснованных требований государственных органов и принудительного сноса
- Госорган или Департамент городского имущества требуют сноса или восстановительных работ. Именно эта ситуация реализована в деле А40-165060/2024. Судебная экспертиза — единственный способ опровергнуть административный акт надлежащим доказательством. Параллельно целесообразно провести технический аудит объекта для досудебного документирования реального состояния.
- Вам предъявлен иск об устранении угрозы жизни по ст. 1065 ГК РФ. Истец обязан доказать наличие угрозы. Если экспертиза её не подтверждает — суд откажет в иске, как в данном деле.
- Страховая компания оспаривает выплату по страховому случаю, ссылаясь на аварийность. Независимая экспертиза технического состояния устанавливает категорию объекта на дату события.
- Вы планируете приобрести объект недвижимости с сомнительным техническим состоянием. Досудебное заключение эксперта защитит от покупки объекта, в отношении которого возможны будущие иски о сносе. Подробнее — в разделе аудита рисков.
- Органы власти предписывают признать здание аварийным — а вы не согласны. Судебная экспертиза может опровергнуть административную квалификацию, если техническое состояние объекта этому соответствует.
- Вам нужна рецензия на экспертизу, инициированную государственным органом. Профессиональная рецензия выявит методологические пробелы и станет основой для ходатайства о повторном исследовании.
Как оспорить аварийность здания: пошаговая инструкция
Проверенный алгоритм действий — на основе реального дела А40-165060/2024
Проведите досудебный технический аудит
До суда зафиксируйте реальное техническое состояние объекта — с инструментальными обследованиями несущих конструкций. Это покажет, действительно ли здание угрожает жизни, и станет основой для выработки стратегии защиты. Подробнее: технический аудит объекта.
Ходатайствуйте о назначении судебной экспертизы
В суде подайте ходатайство по ст. 82 АПК РФ о назначении строительно-технической экспертизы. Предложите кандидатуру независимого эксперта. Ключевой вопрос: «Создаёт ли объект угрозу жизни и здоровью по ФЗ № 384-ФЗ?» Акт Госинспекции и акт ДГИ не имеют заранее установленной силы.
Получите заключение и защитите его в суде
Если экспертиза установит отсутствие угрозы жизни, суд откажет в иске о сносе. Именно так было в деле А40-165060/2024: несмотря на ходатайства ДГИ о повторной экспертизе, заключение выстояло в трёх инстанциях. Эксперт при необходимости даёт пояснения в суде.
При необходимости — сопровождение реконструкции
Если конструктивные дефекты всё же обнаружены, эксперт разработает программу восстановительных работ и обеспечит техническое сопровождение строительства с документированием каждого этапа — для исключения новых претензий.
Нужна консультация? Позвоните эксперту: +7 926 347-55-97 — расскажем, что делать именно в вашей ситуации. Консультация бесплатна.
Часто задаваемые вопросы об оспаривании аварийности здания
Ответы на реальные вопросы собственников, столкнувшихся с требованием сноса
Первый шаг — получить досудебное заключение независимого технического эксперта. Оно зафиксирует реальное состояние конструкций на текущую дату и позволит оценить перспективы ещё до суда. Второй шаг — если дело уже в суде, ходатайствовать о назначении судебной строительно-технической экспертизы с чётко сформулированным вопросом: «Создаёт ли здание угрозу жизни и здоровью неопределённого круга лиц?» Акт Госинспекции или ДГИ не имеет преимущественной доказательственной силы — он оспаривается судебной экспертизой. Именно так это было сделано в деле А40-165060/2024.
Позвоните эксперту Сапрыкину Ю.В.: +7 926 347-55-97 — расскажем, что делать в вашей конкретной ситуации.
Акт Госинспекции — административный документ, а не судебное доказательство аварийности. Если дело дошло до суда, необходимо добиться назначения судебной строительно-технической экспертизы. Если экспертиза установит, что здание не угрожает жизни и здоровью — суд откажет в иске. В деле А40-165060/2024 именно это и произошло, несмотря на акт, квалифицировавший объект как ветхий аварийный.
Параллельно с судом целесообразно провести технический аудит объекта — досудебный документ поможет сформулировать правильные вопросы для экспертизы и зафиксировать реальное состояние до начала разбирательства.
Принудительный снос объекта, находящегося в частной собственности, возможен только на основании вступившего в законную силу судебного решения. Именно поэтому Департамент обратился в арбитражный суд. До получения такого решения собственник вправе в полном объёме защищать свои интересы, в том числе через инициирование судебной строительно-технической экспертизы.
Ветхость — характеристика физического состояния: высокий износ материалов, потеря эстетических или эксплуатационных качеств. Аварийность — правовая квалификация, означающая реальную угрозу жизни и здоровью людей. Здание может быть ветхим внешне (разрушен штукатурный слой, деградировали архитектурные детали), но при этом не создавать угрозы жизни по несущим конструкциям.
Именно это разграничение стало ключевым в деле А40-165060/2024: Госинспекция зафиксировала ветхость, судебная экспертиза установила отсутствие угрозы жизни. Суды приняли экспертизу.
Судебную экспертизу назначает суд определением по ст. 82 АПК РФ — по ходатайству стороны или по собственной инициативе. Любая из сторон вправе ходатайствовать о назначении экспертизы и предложить конкретного эксперта (организацию). В деле А40-165060/2024 суд первой инстанции назначил экспертизу самостоятельно, поскольку вопрос об угрозе жизни требует специальных знаний.
Досудебная экспертиза или технический аудит крайне желательны — особенно до подачи иска или в самом начале процесса. Собственная экспертная оценка позволяет: оценить перспективы дела ещё до суда; правильно сформулировать вопросы для будущей судебной экспертизы; зафиксировать реальное состояние конструкций на конкретную дату; подготовить контраргументы против акта Госинспекции.
Кроме того, досудебное заключение нередко становится основой для урегулирования спора в досудебном порядке — государственный орган видит объективную картину и может скорректировать позицию.
Судебная экспертиза, как правило, занимает от 30 до 90 дней с момента получения материалов дела. Срок зависит от сложности объекта, объёма необходимых инструментальных обследований и загруженности суда. Досудебный технический аудит (внесудебное заключение) — значительно оперативнее: в стандартных случаях занимает 7–14 рабочих дней. Для срочных ситуаций возможно ускоренное обследование — уточните у эксперта по телефону +7 926 347-55-97.
Бесплатная консультация эксперта по аварийности здания
Расскажите о вашей ситуации — оценим перспективы оспаривания и предложим оптимальный порядок действий
или свяжитесь любым удобным способом: +7 926 347-55-97